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世界の不動産を(間接的に)1万個も所有できるなんて・・


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

私たちは、

〇 個別株を選ぶ、
〇 ひとつの債券を選択する、
〇 一個の不動産を選別することに


言いしれぬ魅力を感じます。

それは太古の昔から
私たちの祖先が
生き残りを賭けて、

ひたすら
ひとつのモノ】を
選び続けてきたためでしょう。

(選択という名の投資を行ってきたのです!)


一方、投資信託は
対象を選び切りません。

逆に、株式でも債券でも、
数え切れないほど銘柄を保有して
分散】を図ります。

そして、
不動産という資産でも、
1個の不動産を実物で選ぶのではなく、

たくさん物件を間接的に保有して
【リスク分散】に努める姿が
散見されるようになっています。

それが
不動産投資信託(REIT)です。


たとえば、
2001年に東京証券取引所に上場した

ジャパンリアルエステイト投資法人
というREIT(不動産投資信託)は、

日本初のREITであり、
『オフィスビル』に特化しています。

当該REITは、
・東京都内を中心に
70の物件(オフィスビル)を保有。
・ビルの平均築年数は17年。


(ところで、)
70個のオフィスビルを
保有するということは・・?

仮に1つのオフィスビルで
20の企業が
【スペース】を借りているとすると、

貸している相手方(企業)が
「1400社もあるよ!」ということ。



これは、

収益(賃料)の源が、
「1400種類に分かれているよ!」
ということに他なりません・・。



reits1-269x300.jpg


国内の取引所に上場する
60あまりのREITは、
オフィスビル型のみならず、

商業施設型、物流倉庫型、
ヘルスケア型、賃貸住宅型、
ホテル・旅館型など
「バラエティー」に富んでいます。


実物の不動産投資をしていると
ついつい忘れがちなのですが、

賃料(収益)を稼げる不動産は、
「居住用住宅」だけではないのです。



サラリーマンが
実物の不動産に投資を行う場合、

実質的に
「居住用住宅」という種類の不動産に
投資対象が限られてしまいます。


これってどうなのでしょう?

(居住用の住宅は
不動産という業態の
ごくごく一部に過ぎません・・)


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★ 何かを選び切らず、
まるで「ズームアウト」するように

投資対象を
拡大させる】という方向で不動産を見ると、
がぜん面白くなってきます。

たとえば、
日本以外の世界のREIT
(不動産投資信託)に投資を行う

<購入・換金手数料なし>
ニッセイグローバルリートインデックスファンド】があります。

無題


当該インデックスファンドは
(日本以外の)
先進国、新興国のREITを網羅する稀有なファンドです。

組入れのREITの数は・・
ナント300!
運用レポート 9月末現在より)

あっ、これ、
組入れの「銘柄数」が300でなく、

「REITの数」が300なのですよ。


ということは?

仮に、
控えめに見積もって

ひとつのREITが「35個の不動産」を
保有しているとすると、

300 × 35
= 10,500個の【不動産】を
あなたは間接的に保有することになります。



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上記、
「グローバルリートインデックスファンド」は、
アメリカ、豪州をはじめ
世界中のREITを保有しますが、

(国・地域、
通貨の分散が為されますね、)

【業態】はさらに多様であり、

オフィスビル、商業施設、
物流倉庫、
携帯電話基地局、ヘルスケア施設、
賃貸住宅型、データセンター
ホテル・リゾート施設など
不動産のカタチは多岐にわたります。


また、ファンドの形で投資を行えば、
〇 毎日毎日『価格』が付きますし、

(実物不動産と違って)
購入単価が低いので、

〇 投資時期の分散・・【つみたて投資】
〇 取り崩しの分散・・【定期・解約】が可能です。


わたしは最近思うのですが、

何かひとつを選び切るより、
広く分散させるという【思考】は、
明らかに
ヒトとしての「進化形」ではないでしょうか?


繰り返しになりますが、
賃料(収益)を稼げる不動産は、
「居住用住宅」だけではないのです・・。

あ




| 投資信託をディープに理解する | 13:47 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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当オフィスが考える、良くない投資信託の具体例


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

タイトルのまんま、です(笑)

〇 毎月分配型ファンド


まだ背が低い「リンゴの木」から
毎月リンゴをもぎ取ってしまうと、
どうなるでしょうか?

そう、
「リンゴの木」が
なかなか大きく育ちません・・。

資産形成の原則である
複利の効果】が得られない典型例が、
この毎月分配型のファンドなのです。


この種のファンドでは、
あなたが運用会社に
分配金という名の「キャッシュ」を
毎月用意させ、

結果として
「余計な仕事」を
依頼することになるため、
けいぞくコストも割高になってしまいます。

(結局、
誰にとっても良いことがない商品なのです)
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〇 テーマ型ファンド


この種の投資信託の問題点とは?

いつの世も、
「注目を浴びるもの」
「旬のもの」「流行のもの」には、
賞味期限があるということ・・。


〇 運用の満期があるファンド


この種のファンドは、
私たちの「投資可能期間」を
不当に制限してしまいます。
(これって明らかにデメリット・・)

それに、わたしは
あなたはもう死んでいるリスク」と
呼んでいるのですが、

たとえば、

2010年9月1日から
2020年8月31日までの『運用期間』で、

ファンドの純資産額が
2018年10月現在、
21億円にまで
落ち込んでしまっているとしましょう。



成績もベンチマークを下回り、
ツイッターで検索しても、
もはや誰からも
「呟かれない」投資信託となっています。

あと2年弱、
運用期間は残っているものの、

もし、
あなたがこのファンドの
【ファンドマネージャー】だとしたら、
どんな気持ちでいますか・・?


2020年の8月31日に向けて、
やる気がみなぎります?


おそらく、
実質、
もう死んでしまっている状態」に
なっているのでは?


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〇 購入時手数料がかかるファンド


(自信を持ってNO!と言いましょう)

〇 ラップ型のファンド


〇 海外積立ファンド


(長期の積立契約に拘束される可能性あり)

〇 運用管理費用が高いファンド


〇 ファンド・オブ・ファンズ形式を
巧妙に隠しているファンド


これは、ある意味「悪質」です。
「お申し込みメモ」の情報を見ただけでは、
ファンド・オブ・ファンズ形式とは気付きません・・。

こちらの動画をご覧ください。

投資信託・ハテナ?
ファンド・オブ・ファンズにご用心!




〇 保険会社が作り手である
変額保険、変額年金保険


(実は投資信託が内包されています。
トータルコストが割高!)

いかがでしょうか?

残念ながら
投資信託の世界では、
まだまだ「粗悪品」が多いのが実状です。

私たちが賢くなって、
自分で確かな『鑑識眼』を養うしかないですね。

▼ こちらの記事もご参考に!
ピクテ新興国インカム株式ファンド(毎月決算型)を分析します!
(ファンド・オブ・ファンズ形式のからくりが分かりますよ)

あ




| 投資信託をディープに理解する | 11:58 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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えっ、ラップ口座でインデックスファンド!?


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

あなたも「ラップ口座」という言葉を
聞かれたことがあると思います。

テレビのCMでやっていたりしますよね。

「ゆとりのひと ラップ口座」




これって、
投資一任契約】と呼ばれ、

「わたしの資産運用、
(文字通り)すべてお任せします。」
というサービス形態のこと。


あなたはもう、
眉ひとつ動かす必要がないのです・・。


おそらく、
上記のCMの場合だと
野村グループの総力を結集して?、

〇 あなたにふさわしい
〇 リスク分散されたポートフォリオを作り、

〇 優れた投資信託を選んでくれ、
〇 また「資産配分」も適宜見直し、
〇 健全なリターンを求めていくのでしょうが、

この
【全部お任せ!】に、

どれくらいの『手数料』を払うのが
妥当なのでしょうか。


たとえば、
【野村ファンドラップ】
バリュー・プログラム』だと、

〇 投資一任受任料 0.4104%
(実績報酬併用型もあります)

〇 ファンドラップ手数料 1.296%
〇 投資信託の運用管理費用 0.23%~0.38%


というふうに、
コストがかかってきます。

まあ・・、
全部足すと、
「年2%」くらいにはなるわけです。

年2%!



この『バリュー・プログラム』で
不思議に思うのは、

ポートフォリオを組む『道具』として、
インデックスファンドを用いている点です。


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「野村ファンドラップ」の
こちらのページをご覧ください。

投資対象となる投資信託
〔インデックス運用(注2)〕インデックスファンド


と、ちゃんと書いてあります。


これって、「おかしい」と思いませんか?

そもそも「インデックスファンド」を
用いる理由のひとつに、
【低コスト】が挙げられます。

トータルでかかってくる手数料を抑え、
あなたの実績リターンを底上げするため。
ですよね?

(「確実なこと」が何ひとつない
投資の世界で、
コストは数少ない『確定な事柄
= あなたが自分でコントロールできる事柄
ですから・・)


【野村ファンドラップ】の
『バリュー・プログラム』って、

たとえが適格かどうか
分かりませんが、

「ご飯」「納豆」
「わかめのお味噌汁」という、
シンプルな食事を求めているのに、

それが供されるのが、
西新宿のビル47階、トップフロワーで、

夜景も素晴らしく、
絨毯もふかふかの超セレブな場所で、

そこで
「ご飯」「納豆」と、
「わかめのお味噌汁」という料理に、
「1万8000円」請求されているみたいな・・。


そんな感じがしませんか?


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次に、
ラップ口座の手数料の取り方です。

このようなサービスを提供する場合、
金融機関の仕事量が「多くなる」のは、
サービスの初期でしょう。

〇 お客様へのヒアリング
〇 資産配分(ポートフォリオ)の構築


ここの部分では、
相応の仕事をこなさないといけません。

でも、その後は?

そのあとは、
しっかり「モニタリング」をして、
「リ・バランス」をして、

というメンテナンス作業
主体でしょうから、

毎年、『同じパーセンテージ』を
報酬として受け取るのは、
わたしは「どうかな?」と思うのです。



ちょっと想像してみてください。

「年2%」の継続コストが
かかるということは、

あなたの投資成績が名目上、
「プラス2%」以上にならないと、

あなたの資産は・・?
そう、
目減りしていくということ。 ← ココ、重要!


たしかに
『バリュー・プログラム』では、

「インデックスファンド」を用いて
ポートフォリオを組んでくれて、
すべてお任せ!
なのですが、

私たちが自分で行う場合も
「インデックス投資」できますよね?

1.5%~2.0%のの年間コストを、
【お任せ料】として支払うのが妥当かというと、
わたしはそうは思いません!



たとえば、
完全固定型のポートフォリオで、

投資一任契約ではありませんが、

運用をお任せしているという点では、
「eMAXIS Slim バランス(8資産均等型)」
などは、

継続コスト(運用管理費用)が
年0.17172%(税込)ぽっきりです。

これだって、
すべてお任せ!です。

世界は広いのです。

▼ 安房さんの
こちらのブログ記事もご参考に!
ファンドラップでインデックスファンド……何のための「低コスト投資」?


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    『全国4ヵ所』縦断いたします!
    11月18日()in 東京
    11月23日()in 名古屋
    11月24日()in 大阪
    11月25日()in 福岡




| 投資信託をディープに理解する | 08:47 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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投資信託に対して抱く「健全なる違和感」とは?


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

この国では
ラーメンを食する人が膨大に居ます。

今この記事を読んでいるあなたも、

「そこそこ美味しいラーメンを
食べたことありますよ!」


というご経験があるのでは?

消費者側が
ラーメンに対して
高い味覚」を持っている、

かつ、それらの「情報」が
広く共有されているため、

ラーメンを供する側としては
真剣勝負です(^^;)


ramen_chashu.png


いい加減な気持ちでは、
そもそも商売が成り立ちません。

そして、ラーメン屋同士の競争も
熾烈を極めています。

でも、そういう
『消費者』と、
『商品提供側』が居るおかげで

ラーメンの質(クオリティー)が
上がっていくわけです。


ココ、↑伝わっていますか?


翻って、
投資信託』という商品はどうでしょう?

わたしはこの商品を20年近く見て、
実際に食して?いますが、

これほど
質(クオリティー)が
ばらけている商品を

見たことがありません。

(かつ、コストもばらばらです(-_-;)


わたしはいつも思うのですが、
現時点で
あなたが投資信託に対して抱いている

健全なる違和感】を
忘れるべきではないのです!

それは
消費者であるあなたが
身の回りの生活サービスと比べて、

「あれ? 投資信託って
こういうところがヘンだよね」と、

本能的に【何か】を
嗅ぎ取っている証拠ですから・・。



以下、わたしなりに考える
投資信託に対する『健全なる違和感』です。


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1.商品の中身が分かりにくい。


投資信託では、

作り手(運用会社)と
売り手(販売会社)が、
未だに大きな勘違いをしています。

商品の中身を、
難しく、高尚に」することが、
良いことだと
どこかで思っているふしがあるのです。


ですので、
商品の説明も、
どこか「難しく、高尚に」
している面があると思いませんか?

良い商品のコンセプトとは、
(それがどんなものであれ、)

中学3年生に説明しても、
分かってもらえるはずです。


これから先、
確定拠出年金などを通じて、
より多くの人が
投資信託に触れ始めると、

この商品に関する情報の流布
間違いなく増えていきます。

換言すれば、
作り手と使い手の
情報の格差】が、
徐々に小さくなっていくわけです。

(ですので、商品の中身が
「分かりやすい。」
そしてそれを「分かりやすく」
説明できるかどうかが、
とても重要になってくるわけです・・)


gatag-00003203.jpg

2.手数料が、仕事量と比例していない。


投資信託とは、
その道のプロに
運用の実際をお任せする商品です。

誰かに仕事をしてもらいますから、
その分のコストを支払うのは当然です。

問題は、
支払う「コスト」と
「仕事量」が見合っているかどうか・・。


今は、けいぞくコスト
(運用管理費用)として、

「ファンド資産(金額)」に対して、
ある一定の料率が定められ、
それを私たちは
『手数料』として払っていますが、


これって唯一無二のコストの
払い方ではありません。


たとえば、毎年「年末」に
「今年の成績は良かったから
大目に支払う・・。」

「今年の成績は悪かったので
少なめに支払う・・。」

といった、
コストの払い方があってもいいわけです。

前述の、
「商品に関する情報の流布が増す」
と関連しますが、

投資信託が
誰もが知る日常の商品になってくれば、

(ファンドごとの)コストのばらつきは
今よりうんと小さくなっているはずです。


3.過去の成績を、
客観的な指標との比較で見ることができない。


これは、
投資信託が月に1度は出している
「運用レポート」内のお話・・。

ファンドのおおまかな成績を
知るためには、

運用レポートの
期間別の騰落率の表】を
見る必要があります。


たとえば、
ダイワ世界リート・ファンド(毎月分配型)
のように、

ファンドの騰落率だけが
載っていると、

世界リート

「??」
このファンドに対する
相対的な評価が出来ません。


実際、
親切な投資信託では、

レポートの
【期間別騰落率の表】のところで、

『ベンチマーク』、
もしくは
『参照指標』として、

当該ファンドの投資対象と類似する
市場の平均値(何らかの指数)の成績を、
併せて載せてくれています。


こうすることではじめて、
ファンドの成績が
客観化」するわけです。


「ダイワ世界リート・ファンド(毎月分配型)」
のように、

自分の成績しか載せないという
『心の奥』には、

どうせファンド保有者は、
(相対評価というところまで)
気が回らないだろうと、

なんと言いますか、
ちょっと「上から目線」で、
高を括っているふしがあるのです。


mig.jpg


投資信託は
元本保証がなく、
そもそも、
その効用が確定していない商品です。

(かつ、商品に関するリスクはすべて)
購入者側が負うわけですから、

消費者にできるだけ
親切」「明朗」であるべき・・。

これは、この商品の根幹部分なのです。

▼ こちらの記事もご参考に!
投信業界にはマーケティングが必要です

あ




| 投資信託をディープに理解する | 13:52 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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販売会社ごとの『投信の成績表』、定着して欲しいですね


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

投資信託、についてです。

さあ、
これからは『共通の物差し』でもって、
お客さんが投信を保有することで、

どれくらいの比率で
「損しているのか」「得しているのか」を、

各販売会社さんは
パーセンテージ(%)で
出してくださいね。
(これは毎年継続しますよ!)


というのが、
運用損益別・顧客比率】です。


以前、
投信は、投資信託とファンド保有者の合作!(運用損益別顧客比率から読み解く)

という記事内で、

〇 三菱UFJ銀行と、
〇 SBI証券と、
〇 セゾン投信の

【運用損益別の顧客割合】を
比較してみました。


本日の日経新聞電子版

投信「成績表」初の全社開示
「優等生」独立系で多く 積み立て投資が奏功

をご覧いただくと、

より詳しい、
金融機関別の
「運用損益別の顧客の割合」が
グラフで出ています。


nikkei.png


なるほど・・。

金融機関ごとで
けっこう違いますね!

(下位にランクされている
「三菱UFJモルガン・スタンレー証券」については、

あくまで弊所のお客様から
伺った限りの情報ですが、
販売姿勢等で「よい噂」を聞いたことがありません)


あっ、もちろん、
この「グラフ」は
割り引いて見る必要はあります。

そもそも、
顧客割合を出すための
データの算出開始時期が、
金融機関によって異なるためです。

(ココも統一させる必要がありそう。)


同じく日経新聞電子版
投資家の「心の壁」壊せるか
の記事によりますと、

上記グラフの
『算出開始時期』は、

楽天証券が1999年、
大和証券が2004年、
野村証券は2013年となっています。

当然、データの収集期間は
ある程度「長い」ほうがよいですよね。

(上記のいっぽう、
三菱UFJ、三井住友、みずほの
3メガバンクは、
算出開始時期すら明示していないのだそう。)

これは、ダメです(-_-;)


gctv-mistakes.jpg


あと、扱っている投資信託の種類も、
金融機関によって異なります。

日経の
最初の記事から引用してみましょう。

野村証券は株式で運用する投信が
11本(55%)を占めるのに対して、
三菱UFJ銀行は4本(2割)にとどまる。

引用、終わり)


たしかに、

銀行って、
債券で運用する
「毎月分配型のファンド」が多いです。


野村証券は
(グラフ的には)
「顧客の77%が含み益」ということですが、

そもそも算出開始時期が
2013年ですし、

それ以降は
(日本をはじめ)
世界的に株価が上昇していますから、

「運用損益別の顧客割合」が、
良いほうに
かさ上げされている面があります。

(それに対して、
債券の成績はどうしても地味になりがち。)


あと、
ネット証券は、
成績がプラスの顧客割合が高いですが、

以下、引用)

30%以上の利益を得ている
顧客比率に限定すると意外に低い。

売買が個々人の判断に委ねられているため、
「利益が膨らむとすぐに
利益を確定する顧客が多い」(ネット証券首脳)
ことが理由とみられる。

引用、終わり)



尾瀬


ここも、
個人投資家にとって
いかに「バイ・アンド・ホールド」が
難しいかを物語っています。


そもそも、

個人投資家のリターンが、
投資信託そのもののリターンより
低くなってしまうのは、
無駄に売り買いをしてしまうためですね。



今後は、

〇 算出開始時期や、
〇 算出の対象とする投資信託の種類を
できるだけ「統一」させ、

毎年、
販売会社ごとの『投信の成績表』、
【運用損益別の顧客割合】の
グラフを見るのが楽しみ!


というようになって欲しいものです。

この種のデータは
長く継続」してこそ、
有用性が増すわけですから・・。

あ




| 投資信託をディープに理解する | 13:27 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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9月25日の「ひと言」


シャンプーのとき、
「洗い足りない所ありませんか?」と聞かれます。

棺桶に入るときに
「やり残した事ありませんか?」にならないよう、
注意しましょう。



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| 投資信託をディープに理解する | 09:28 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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