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不動産の価値は『価格』ではなく、『賃料』に反映されます


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

個別相談を行っていると、
(メイントピックではないのですが)
不動産の相談」が絡んでくる場合が
しばしばあります。

不動産の売り買いを考える際、

ふつう
「この不動産の価格はいくらか?」
をチェックすると思います。


⇒ ここに、
『資産の価値』を見い出そうとするのですね。


わたしも
不動産のチラシを見るのが好きなので、

あのエリアの、
この手のマンションは、

「フムフム。
今これくらいの値段で出ているんだ・・」とか
思ったりします。


building_fudousan.png


でも、ちょっとだけ注意が必要かも・・。

「不動産価格」は文字通り、
不動産市況の影響を受けます。

わたしは、

〇 周期的な特性を持つ
「不動産市況の一現象としての価格」と、

〇 その不動産が持つ「根源的な価値」は
分けて考えるべきだと思います。


身近な例でお話ししましょう。


JR山手線の田町駅を降りていただくと、
西口側が「三田」
東口側が「芝浦」となります。


わたしは(チラシだけでなく)
よく近辺の物件情報をネットで見ますが、
(まあ、趣味のようなもの・・(^^)

たとえば、JR田町駅から、

〇 同じくらいの距離で、
〇 同じくらいの築年数の、
同程度のグレードのマンションの【賃料】を、


「三田」と「芝浦」で比べたりします。


25986b14.jpg


どちらのほうが、
「1坪当たりの賃料」が高いと思いますか?

(実は)三田のほうなのです。


なるほど、
不動産の売り出し価格では、
芝浦のタワーマンションなど、
かなり「高値」になっているケースがあります。

しかし、これは
現在の不動産市況の影響を受けています。


あなたがもし不動産をお持ちなら、

「今、同じ場所で
売りに出されている不動産の価格」より、

「この不動産を貸しに出したら、
いくら家賃が取れるかという賃料
」を
重視すべきでしょう。


なぜなら、
(貸しに出した場合の)【賃料】のほうが、
その不動産の本源的価値を映し出すためです。


ここから
「賃料」と「価格」の違いについて
考えてみましょう。


publicdomainq-0012566wlj.jpg


たとえば仮に、
Aというマンションの価格が
3割ほど下がってしまったとしましょう。

でも、
家賃が3割も減るわけではありません。

もっと厳密に云いますと・・。

仮に、
Aマンションの不動産価格が、
2020年から2023年にかけて
3割ほど下がったとしましょう。

あなたは2015年頃から、
Aマンションをずっと賃貸に出しています。


ちょうど2022年に
賃借人が変わり、
別の賃借人と
新たな賃貸借契約」を結んでも、

不動産価格の下落ほどには、
成約賃料は下がらないでしょう・・。

ここ、伝わっていますか?)


逆もしかりです。

不動産市況が
バブルの様相を帯びてきて、
Aマンションの不動産価格が高騰しても、

同じ比率で
お家賃が高くなるわけではありません。


「成約賃料」とは、
そのエリア、
その不動産の、

向こう5~7年程度
根源的な価値を映し出す「物差し」
だとわたしは思います。


逆に、
不動産の売り出し価格は、
今現在のマーケット市況に従おうとする
遅行指数」の側面があると思います。


maxresdefault.jpg


個人のマネープランニングにおいて、
不動産をどう扱うかは大きな課題となります。

たとえば、

〇 所有する不動産を売るのか・・
(それとも)賃貸に出すのか・・。

あるいは、
住み替え先の不動産は、
〇 借りるのか・・
〇 それとも購入するのか・・。


これらを、
ご所有の他の金融商品、預貯金等と
照らし合わせて決定するには、

お客様自身の年齢、家族構成、
ご収支、ご資産の状況、
もっとも重視していること、
軽視してもよいことなど、

さまざまな要素を、
【複眼的】に把握する必要があると考えます。

あ




| 経済よもやま話 | 13:47 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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銀行が、末端の「お金の出し入れの箱」になってしまう!?


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

今日は「銀行の未来」についての話です。

でも、
(その前に)『ペイパル』の話から・・。
??

(実は)当オフィスでは、
セミナーやコンサルティング料金のお支払いに、
クレジットカード決済』の選択肢を設けています。

ここでは一例として、
ペイパル」を挙げてみます。

ペイパルとは、
オンライン決済サービス会社のひとつ。


20160328B.jpg


〇 仮にあなたが、
セミナーの参加費を
クレジットカードで支払うとしましょう。

お客様は決済のために、
「ペイパル」にアカウント登録をします。

その際、
登録される「メールアドレス」と、
「パスワード」が
あなたのアカウント(口座)として紐づけされます。

(最初はクレジットカード情報の
入力が必要ですが、)

以後の決済はログインするのみで、
特別な手続きは必要ありません。

(手数料、アカウントの維持コストなどは
一切かかりません・・)



〇 次に、当オフィス側です。

「ペイパル」を利用すれば、
(お客様が)クレジットカードで
支払いをされると、

それがすぐに、
当オフィスの
ビジネスアカウント』(口座)に入金されます。
(弊所は3%台の手数料を支払います)


02d928c.jpg


さあ、ここから、
ちょっとだけ「想像の世界」になりますよ・・。


当オフィスの【ペイパル口座】に
残高が積み上がっていく様子は、

銀行口座の「それ」と
ほとんど変わりがありません。


たいへん便利だなと思うのは、
当オフィスの支払先が
「ペイパル」に対応している場合です。


具体例を挙げてみますね。

たとえば、
ある清掃会社に
オフィスの掃除を依頼するとしましょう。


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わたしは『アカウント』にログインし、
オンライン上で請求書を確認して
「支払い」をクリックするだけ。

ペイパル口座の残高から
自動的に支払いが行われ、
それで(もう)決済は完了です。


支払い側(わたし)には、
手数料は一切かかりません。

〇 清掃会社・・ 「料金請求」
〇 当オフィス・・「料金支払い」

実は、このプロセスに
【銀行】は一切介在していないのです。



今のペイパルとほぼ同じ仕組みで、
『QRコード』を介した
決済サービスを実施しているのが、

中国のアリペイ(支付宝)です。

(さあ、ここもちょっとだけ
想像してみてくださいよ!)

アリペイの初期設定では、
【携帯番号】が
アカウント番号(口座番号)となっています。

画期的なのは、
〇 お互いアリペイのアプリを持ち、
〇 お互いの携帯番号を知っていれば、

個人同士で、
お金の【送金・受金】が出来てしまうこと!


無題


もちろん、実際中国では、
ありとあらゆる「支払い」(=決済)が
アリペイで出来てしまうのだそう・・。

★ そしてもっとスゴイのは、
アリペイ自身が
預金、運用機能」を設けていることです。

アリペイ口座に残高があると、
余額宝(ユアバオ)と呼ばれる
マネーリザーブドファンド(MMF)
運用することも可能。


※ MMFはいわゆる、元本確保型の金融商品です。


d2213-1522-911780-1.jpg


もちろん、
アリペイ【口座】の残高を増やすためには、
あなたの銀行口座から
お金をチャージする必要があります。

(これってリアルタイムで出来てしまうらしい・・)

当オフィスの話で云いますと、
ペイパル口座のお金を
実際【使う】ためには、

もちろん銀行口座に出金する必要があります。
(これもオンライン上で簡単にできます)


あれ?カンさん、
いったいぜんたい・何が起こっているの?


ペイパル、アリペイというのは、
世界の一部で起こりつつある
ひとつの「先鋭的な例」に過ぎませんが、

『銀行』という会社が、
手数料を稼げる「送金」や「決済」という
サービスのシェアを他の新興企業に奪われ、

最初に、
お金を(銀行口座に)入れる。

最後に、
お金を(銀行口座から)出す。

という『末端のサービス提供』に、
甘んじつつあるということなのです。



この大きな【うねり】は、
おそらく10年超の時間をかけて、

池に投げられた大きな石のように、
ゆっくりと(しかし)確実に
世界に広がっていくことでしょう・・。


今一度、
当オフィスの【ペイパル口座】に
戻ってみましょう。

あくまで「仮」の話ですよ。

たとえば、
売上げのすべてが
オンライン決済サービス会社を
介したものになり、

もし仮に、
ペイパルが
本格的な『クラウド会計ソフト』を
提供し始めたら、
いったい何が起こるのか?


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「ペイパル」は、
損益計算書、貸借対照表を
把握しますね。

そして、刻々と移り変わる
『売上げ』も、
リアルタイムで認識します。

すると、

会員企業に対して、
クレジットスコアに応じた
きめ細やかな【融資サービス】を
手掛けることが可能になるわけです。


わたしはこう思います。

銀行とは、もはや、
崩れゆく巨象に過ぎないのです・・。


追記)

「ウォール・ストリート・ジャーナル」を
見ますと、
米国は日本の一歩先を行っているようです。

〇【米国で銀行支店の閉鎖に拍車、過去最高に
〇【バンカメの地方切り捨て

あ




| 経済よもやま話 | 18:23 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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ドル円相場を140余年で見ると目からウロコが・・


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

いきなりですが、
クイズ】です。

この140余年で、
前半はドルに対して
その通貨価値がおよそ1/4になり、

後半は、
ドルに対しておよそ4倍になった通貨とは?

答え) 円 です。


マネー研究所(日経電子版)で、
東京海上アセットマネジメントの
平山賢一さんが、

超長期のドル円相場について、
含蓄のある話を披露されています。

【円高は長期傾向? 明治以降の相場を読む(平山賢一)】


まさにこの記事は、

「時間軸の取り方で、
見える景色は違ってくるよ。」


ということを教えてくれます。



米ドル円相場の推移

画像元) マネー研究所(日経電子版)


平山さんはこう言います。

私たちの頭の中には
為替相場は長期的に
円高基調で推移してきたとの
イメージがあるものの、

戦前は円安基調で推移しており、
長い歴史の中では円高局面は
ごく最近のことだという事実です。


はい、
たしかにその通りですね。

大きくスイングしてきた歴史を知ると、
これから先の為替相場についても、
誰にも分からない」という
謙虚な立場に立つことができます。

(また現在は
為替レートを決定する主因が
以前より「多極化」しているため、
【より分からないよ!】というのが本音では?)


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あなたが、
「もし、円高が続いたら・・」と
心配になってしまう気持ちも分かりますが、

長期分散投資を行う私たちにとって、
為替の【損益】が実現するのはいつでしょうか?

はい、(実際に)
投資信託を解約するときですね。


そして、その「解約作業」は、
20~30年にわたって続くはずですから、


まさに、
〇 対「多通貨」の、
〇 各々の「為替レート」たちも、

20~30年の間で、
均される可能性が高いのではないでしょうか。

わたしは個人的に、
ドル、ユーロに対してはもちろん、
アジアの新興国通貨に対して
円がどのような動きを見せるのか
興味を持っています・・。

似顔絵




| 経済よもやま話 | 19:39 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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つみたて投資家には朗報(アメリカ株式市場は調整入りか)


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

メディアが発する情報には、
いつも注意が必要です。

ウォール・ストリート・ジャーナルは
ダウ1100ドル超安、過去最大の下げ』という
記事を載せています。
(2月 6日 07:16 日本時間 更新)

んー、
「過去最大」と云いますが、
これってあくまで、
下落した数字の大きさですよね。

ダウ平均は一時26,000ドル台まで上昇し、
母数が大きくなっていますから、

1100ドル超の下落でも、
率(パーセンテージ)でいえば、
4.6%なのです。


ダウ工業株30種平均
24345.75 -1175.21  4.60%


(ところで)
4.6%程度の下げって、
どれくらいの頻度で起こるもの?

【しばしば】起こりますよ。



また、
ウォール・ストリート・ジャーナルの同記事では、
市場の調整入り】という意味合いを、
きちんと説明してくれています。

ダウは年初来で1.5%下落。
1月26日につけた最高値からは8.5%値下がりし、
直近高値から10%の下げで定義される
調整入りに近づいた。


つまり、直近の、
もっとも高い値段(指数値)から
10%程度下げて、
ようやく【調整に入った】と定義されるのです。


たとえば、
日経平均株価が
直近の高値から10%下げたからといって、
それを【暴落】とは呼びません。

大きく下がって、
あるいは急落して、
【調整入りした】と云うのです・・。

この、
株式市場そのものが
10%程度下げる局面って?

【ときどき】起こります。


「えっ!」と驚いたそこのあなた。

一度深呼吸をして、
株式市場という【相手の性格】を
よーく知る必要があります。

そして、そもそもの
お金の管理の見取り図」を、
再チェックしてみる必要があるでしょう。

1.貯蓄と投資の割合はどうなっている?
2.投資に回すお金の中で、資産配分はどう?
 (リスクを取り過ぎていないか?)

3.2 を再考した結果、
『リ・バランス』が必要となれば、迅速にそれを行う。



1616 マーケットのアップダウン


★ ちなみに当オフィスでは、
市場そのものが25~30%程度下がって
はじめて【暴落】と呼べると考えます。


さて、せっかくの機会ですから、
アメリカ株式市場が4.6%下がったとき、

アメリカ国債(債券)がどうなったか
見ておきましょう。

アメリカ国債10年ものの「利回り」は
下がりました。

2.706% -0.136 4.772%


利回りは、
0.136%程度下がっています。

これは率(パーセント)でいうと、
4.772%。

利回りが下がったということは?

国債が買われ、
米国債券の価格が上昇した、ということ。

ん?

株式(売り)、
債券(買い)の構図ですね。


これは(これから先も)
頻繁に起こる現象でしょう・・。
(あっ、そういえば金も少し上がっていました)


ところで、
つみたて投資家のわたしとしては、
正直、もっと下がって欲しいなと思っています。

あなたも・同じお気持ちでは?

(焦らず、ゆったりした心持ちでいましょう・・)


【追記: 2月9日】

ウォール・ストリート・ジャーナルの
こちらの記事から引用します。
(2 月 9 日 07:19 日本時間 更新)

この日の下落で、主要3指数は
いずれも年初来でマイナス圏に沈んだ。

ダウは直近の高値を10%下回る
2万3955.04ドルの水準を下回って引け、
調整局面入りした。


似顔絵

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| 経済よもやま話 | 10:50 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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『金利』でお金の柔軟体操をしよう!


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

「お金のことって苦手です。」


そういう人は案外多いです。

この場合、
『金利』という道具を使って、
ちょっと柔軟体操をしてみることを
おススメします。

たとえば、
あなたはご両親、
お祖母ちゃんなどから、

「郵便貯金はいいわよ!」


という話を
聞いたことがありませんか?

昔は郵便局の定額貯金に10年預けていたら、
お金が2倍になったこともありました。
(ホントです!)

なぜかというと、
「世の中の金利」が高かったからです。


私たちがお金を増やす場合、

『金利』を
脚立(きゃたつ)でイメージすると
分かりやすいかもしれません。

これ!

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高い『脚立』のほうが、
より高いところまで手が届きますよね。

★ 金利が高いときは、
できるだけ『長い』『固定金利』の商品に、
お金を預けるのが、
庶民の知恵だったのです。



相談業務の中で(今でもたまに、)

昭和63年~平成2年頃の
終身保険や個人年金保険を
拝見することがありますが、

こういう保険の類も、
『長い』『固定金利』の商品ですから、
金利が高いときは、 
まさに「入って正解!」だったわけです。


で、カンさん今は・・?


はい、今は「真逆」ですね。

金利が底を這っていて、
ほとんど『ゼロ』です・・。

金利がほぼゼロのときに、
『長い』『固定金利』の商品を買うのって
どうなのでしょう?

<それ、いちばんやってはいけないこと。>

それってまるで、

「ワタシ10年も20年も
超低い脚立(きゃたつ)でいいんです!」
と宣言しているようなもの・・。



金利が低くて低くて
どうしようもないときは・・、
『変動金利』の商品でよいのです。

たとえば・・、
個人向け国債10年もの。

(毎月、新発売のものが出ています。
1万円以上、1万円単位で買えます)

この先も、
ずっと金利は低いままかもしれません。

しかし、
世の中の金利が上昇したときには、
その恩恵を受けることができます。

(『長期』『固定』の商品だと、
低い低い金利に
ずっと縛られることになってしまいます・・)

以上は、
お金を増やすときのお話。


次は、お金を借りるときですよ。

あなたがローンを組んで
お金を借りるなら、
『金利』をハードルとイメージすべきでしょう。

これ!
gatag-00003203.jpg
「だったら出来るだけ低いハードル
(低い金利)のほうがいいや。
やっぱ住宅ローンは変動金利で借りよう!」

ん?
たしかに一見、理に適っているようです。

(実際、固定金利より、
変動金利で住宅ローンを借りる人のほうが
圧倒的に多いのです)


住宅ローンは「超長期」にわたりますから、
今の時点で
【変動 VS. 固定】でどっちが有利なのかは
分かりません。

しかし、ひとつだけ
明らかな『違い』があります。

それは・・、

★ 変動金利では、
金利の変動リスクを『借り手』が負います。

固定金利では、
金利の変動リスクは『貸し手』が負います。



ココ、よーく考えてみましょう。

今、金利が低くて
『ゼロ』を這っているわけですから、

当面の金利変動リスクとは、
金利が上昇していくこと」に他なりません。

仮に、
あなたが【変動金利】でお金を借りたとしましょう。

しばらく経って・・、
おっと。金利が上昇してきましたよ!

★ この『変化』に対して、
貸し手である「銀行」は
リスクを負いません。


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なぜなら、

〇 預金者に支払う金利も上がるでしょうが、
〇 変動金利でお金を貸しているので、
もらえる利息も増えるからです。

<そう、貸し手の立場に立って考えると、
イメージがしやすくなりますよ。>



「銀行」の立場に立つと、
固定金利でお金を貸すリスクが
見えてくるはずです・・。


仮に、です。

世の中の金利が上昇し続けて、
預金者の人に支払う金利(預金金利)が
上がってきても、

(住宅ローンが固定金利だと)
貸し出す金利は文字通り『固定』のまま・・。

その先も
どんどん金利が上昇し、

万が一にも、
預金金利 1.7%
住宅ローンの固定金利1.6%みたいな状況になると、

これはもう、
完全な『逆ザヤ状態』です。


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ほんとうは、
貸し手って
固定金利では貸したくないわけです。


(じゃあ、借り手は?)

今は『金利』がほとんどゼロで、
かつてないくらい
変動金利と固定金利の差が
縮まっているわけですから、

固定金利で借りられたほうがいいと
わたしは思います。

(あっ、お金を増やすほうは
変動金利なのですよ・・)

『金利』について考えることは、
マネーの第一体操です(^^;)

似顔絵



| 経済よもやま話 | 19:35 | comments(-) | trackbacks(-) | TOP↑

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上がり過ぎたものは下がりますから、(やっぱり)いつか暴落は来るのです


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

今から10分間だけ、
アメリカ人になってみましょう。

あなたはミネソタ州に住む
医療機器関連の会社の社員です。

もちろん、インデックス投資を行っています。

あなたが今年に入って、
もう40回以上、
聞かされている【フレーズ】があります。

それは、

アメリカダウ平均が最高値を更新しました。


というフレーズ。


マーケットの稼働日数が
年初来まだ200日もないのに、

すでに40回以上、
米国では株価指数(ダウ平均)が
最高値を更新しています。


『最高値更新!』とは、

たまにしか、
最高値を更新しないから
ニュースになるのであって、

しょっちゅう高値更新をしていると、
際立ったニュースには
(もはや)なりません・・(-_-;)


アメリカ人であるあなたも、
朝のコーヒーを飲みながら、

「あっ、また高値更新?」


みたいに、

そっけなく頭の片隅で思うだけに
なってしまっているのです。

米国の金利は低いままです。
失業率はこの12年間で
もっとも低くなっています。

2009年来、
米国株式市場は
『長期の上昇相場』を続けています。


山登りにたとえるなら、
かなり「高み」まで上がっているわけです。

「この先、
もしかして大きく下がるのでは?」


と身構える姿勢は、
(ある意味)健全といえます。

人は慣性の法則によって、
たとえば、
右回りにずっと慣れ続けると、

よもや【左回り】にさらされるとは
考えにくくなるもの。

でも、【左回り】は
(残念ながら)突如やってきます。

あるいは、
意外な方向からやってきます。
またあるいは、
予想外の出現のしかたをします。


1616 マーケットのアップダウン


マーケットの歴史が
私たちに教えてくれるのは、

『上がり過ぎたものは、
必ず下がる』ということです。


私たちは(いつかは分かりませんが)
必ず【大きな下げの局面】を経験することでしょう。

個々のインデックスファンドを組み合わせて
運用を行っている人は、

当初の自分の運用計画
(ポートフォリオ)を思い出してみましょう。
計画からズレが生じていれば、
リ・バランス』を励行してください。


割合が上昇したファンドを一部売って、
そのお金で
割合が下がったファンドを買い増す。

要は、資産配分の割合を
もとに戻しておこうよ』ということ。

売ったら税金を取られるとか、
もう少し上がるかもしれないとか、
細かいところに
くれぐれも目を奪われないようにしましょう。

★ 『リ・バランス』とは、
単に Stay the course
「コースに留まること。」

自分が当初決めたことを堅持する」ことに
他なりません・・。


「自分が決めたことを堅持する」
という意味では、

このようなマーケット局面で、
自身のポートフォリオを積極化するのは
厳に慎むべきでしょう。

(たとえば、
株式の割合を引き上げるとか。)

あるいは、
ポートフォリオに回す以外の
(生活防衛資金を含めた)【安全資産】を
500万円ほどお持ちで、

ポートフォリオの総額も500万円程度
保有する人がいるとします。


つまり、この人は
当初の「運用計画」で、

投資に回さない安全資産と、
投資(ポートフォリオ)を、
50:50 とする、
と決めた人なのです・・。

今、このようなマーケット局面で、
安全資産の割合を減らして

投資(ポートフォリオ)に追加投資するというのも、
厳に慎むべきでしょう・・。


22.jpg


あなたの資産全体を
【割合】として捉えるなら、
投資行動を積極化させてよいのは、
【マーケットが大いに下がったとき】です。



ウォール・ストリート・ジャーナルの
次の株価大暴落に備えて何をすべきか』という
記事の中に、
次のような文言が載っています。

ジャーナリストのダイアナ・エンリケス氏は
新著「A First-Class Catastrophe(第1級の大惨事)」の中で
1987年10月19日を
「ウォール街の歴史で最悪の日」と呼んでいる。

その大暴落のスケールを2017年に当てはめると、
ダウ平均が1日で5000ドル超も下げたことになる。


(ちなみに
1987年10月19日には
ダウ平均がたった1日で22%以上下落しました)


これから先、
(いつかは分かりませんが)
株価指数が5%下がっても、

その下がった事実に対して
(くれぐれも)
慌ててアクションを起こしてしまわないこと。

たとえ株価指数が10%下がっても、
その下がった事実に対して
(くれぐれも)咄嗟に行動してしまわないこと。

これから先の
10%超の下落は、
マーケットの好調局面が長期であったために、

ニュースバリュー的に
大々的に
(つまりは大げさに)
報じられる可能性があります。


でも、
(くれぐれも)コースから外れないこと・・。


これから先
20%超の下落が起こっても、
(今のマーケット感覚で云うと)
ダウ平均が5000ドル超下がっても、

その事実を、
『予期せぬことが起こった!』
と思わぬことです。

『上がり過ぎたものは、
必ず下がる』わけですから・・。


前述のエンリケス氏には
次のような言葉もあります。

「歴史の健忘症のせいで
われわれは過去の大失敗を繰り返す運命にある。

その唯一の防御手段は、
起きたことを正確に覚えておくことだ」


誤解を恐れずに言えば、
20%超の下落が起こってはじめて、

ほんとうに久しぶりに
私たちには投資の【チャンス】が訪れます。

つみたて投資に勤しむ皆さん、
そうは思いませんか?

似顔絵




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