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投資信託 VS. 不動産投資、一体どこが違うの? その2)


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

どうして投資信託は
500円や1,000円から買えるのでしょうか?

それは、所有の権利を細かく
「口数」で分けているためです。

一方、実物の不動産は
「一個の建物」「一個の土地」を、
丸ごと買う必要があります。

そのため購入単価が高くなり、
多くの人は自然と『ローン』を組みます。

今、「自然と」と言いましたが、
あなたはほんらい的に
『借り入れ』を好む人ですか?


識者の中には、

「借り入れ」ができることは、
その人が持っている
【資源(リソース)】のひとつであり、
これを利用しない手はない!


という言い方をする人がいます。

ホントでしょうか?


『ローン』を組んで
不動産を購入するとは、
ふたつの契約を行うことです。

1.銀行と「お金の貸し借りの契約」を結ぶ。
2.不動産の売主と「売買の契約」を結ぶ。



1.の金銭消費貸借契約ですが、
銀行はどうやって、
「融資額」を決めるのでしょう?


東京都大田区羽田の
1棟アパート(1LDK・4室)を見て、

その土地・建物に
「4,000万円」の価値があるから、
「4,000万円」を貸すのでしょうか?

いいえ、違います。


銀行は、
不動産の担保価値プラス、

【あなたの返済能力】を見て、
お金を貸し出すのです。

たとえば、
大きな会社にお勤めの人、
公務員の人が
「お金をたくさん借りられる」のは、

それだけ
人的担保価値】が高いためです。


「借り入れ」ができることは、
その人が持っている
【資源(リソース)】のひとつです。


という言い方は
聞こえはよいですが、

裏を返せば、

『ローン』を組むことで(その一部において)、
あなたという資産を
人質】に出すことになります。



具体例を挙げてみましょう。

東京都大田区羽田の
1棟アパート(1LDK・4室)を
あなたは4,500万円で購入しました。

頭金を500万円入れて、
4,000万円のローンを組んで
賃貸事業を行っていたのですが、

3年後、
どうしてもこの不動産を
売却する必要に迫られ、

あれこれ画策した結果、

いちばん条件のよい
買主の提示額に従い、
あなたは3,200万円
不動産を売却することにしました。

(※ 諸経費については考慮していません)


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あなたのもとには
ローンの残債 3,800万円が残っているとします。

不動産を売ることによって
返しきれなかった残債 600万円の返済
(銀行は)当然求めてくるのです。

これを、
リコースローン』と云います。

日本の不動産ローンでは、
この『リコースローン』が一般的であり、

借り入れした金額分を、
個人が最後まで支払う義務】があるのです。
(銀行は最後まで追いかけてきます・・)


いっぽう、アメリカでは
ノンリコースローン』が一般的であり、

あくまで物件に対して
「融資」が行われるため、
不動産を引き渡すことで借主の負債はゼロになります。


もう一度、「基本」に戻りますが、

そもそも、
あなたは500万円の頭金で
1000万円のローンを組んで、

「eMAXIS Slim 先進国株式インデックス」を
買ったりしますか?

いくら配当がよいとはいえ、

『武田薬品工業』の株式を、
500万円の頭金で
2000万円のローンを組んで、
(果たして)購入するでしょうか?

しないですよね。 (たとえ出来たとしても・・)」


ところが、私たちは、
東京都練馬区大泉学園にある、
築22年の1LDKのマンションを、

200万円の頭金で、
1000万円の借金をして、

物件価格の
およそ6%の手数料を払って、
買ってしまうのです・・。

money-dollars-cash-burden-debt-chain-600x450.jpg

(借金をして『リスク資産』を買うことに、
もっと自覚的であるべきと思いませんか?)


今、申し上げた『コスト』の違いも、
投資信託と不動産では顕著ですね。

投資信託は、
購入時の諸経費はゼロに出来ます。

また「けいぞくコスト」も、
不動産に比べるとずいぶん低いです。


最後に、
もし、あなたが今、
不動産投資をするか否かで悩んでいるなら、

不動産投資を勧めてくる人や会社が、
いったい「どこから」収入を得ているのか、

ホットココアでも飲みながら、
よーく考えてみましょう・・。

似顔絵




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