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羽田新ルートの騒音問題から不動産のデメリットを考える


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

大阪に泊まるときは、
東三国か新大阪駅近くが多いです。

上記に滞在した人はご存じと思いますが、
飛行機の騒音がけっこう日常的なのです。




東三国周辺↑)


(実は)羽田空港の『新ルート』の導入が
事実上決定しています。

(その『実施』は
東京オリンピック前とされています)

訪日観光客が増加し続ける中、
国際線の発着便数を増やすための
『新ルート』の決定なのですが、

都心上空を飛ぶことになるため、
騒音の問題を孕んでいます。


新ルート


〇 南風が吹いているときに限る
〇 15時~19時に限る

図表は
都心のマンション価格が下落? 羽田新航路の騒音とは』より。


上記『新ルート』における
飛行機の高度は、

・麻布・恵比寿・渋谷付近・・約610m
・大井埠頭・大井町付近・・ 約305m


とされています。


NHKの「ニュースウォッチ」で、

JR大井町駅上空を
こんな感じで飛行機が飛ぶことになると
シミュレーションしていました。




けっこう(飛行機が)近くに見えます。


心配なのはタワーマンションです。

通常、上層階ほど静かになりますが、
高い階ほど
騒音が問題になる可能性も・・。

また、閑静な住宅街のほうが
「音」の被害がより大きくなるのでは。



飛行機の騒音と
不動産の地価への影響については、

不動産コンサルタントの長嶋修さんの記事
都心の高級不動産の価値を下げる「飛行機の騒音」問題】の中に、
以下のような記述があります。

以下、引用)

ロス空港の事例を参照する。

コンサル会社が94年に連邦航空局に提出の
「The Impact of Airport Noise
on Housing Values: A Summary Report」によると、

ロサンゼルス国際空港北部の中価格帯地域で、
2地点を比較すると
静かな地点のほうが18.6%不動産価値が高い、

1db(デシベル)あたりに換算すると
1.33%不動産価値が高いという結果が出た。

(引用、終わり)



ojisan1_angry.png


ここまで長々とお話ししたのは、

不動産という資産の、
突発的な環境変化のリスク】を
強調したかったためです。


そもそも、
今回の『新ルート』の決定と
それに伴う騒音の懸念は、

一個人に
事前に分かるような事柄ではありません。



たとえば、ですが、
不動産投資を行う際に

その場所の環境、収益性、
歴史、文化等を十分鑑み、

「品川区高輪2丁目の、
このあたりのマンションを買おう!」と
決めたとしましょう・・。


ところが、国土交通省の
【南風時の新飛行経路(案)】
品川区」を見ると、

ちょうど
高輪1丁目、2丁目あたりを
飛行機が通過していくのが
「新ルート」のようです。

このような類のリスクは
恐ろしく『個別』であり、
事前に私たちが備えることなど
ほぼ不可能なのです・・。




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誤解がないように
申し上げると、

わたしは決して
不動産投資を否定する者ではありません。

が、【不動産投資】の特徴として、

〇 文字通り
「動かない資産」を、
〇「大きな金額規模」で
〇「一括購入」することになるため、


その実態は
究極のフォーカス、
『集中型の投資』となるのです。


株式投資的に云えば、
ピンポイントに
たった一社、二社への投資を
「何千万円単位」で行うことに近いでしょう。


特に問題なのは
エリアの集中】です。

(実は)世界中に
実物不動産は存在するのに、


税制、法制、情報の制約等で
【ハードルが高いため】

実質、投資の対象が
「日本国の実物不動産」
それも「居住用の不動産」に偏っています。



また、
収益力の高さ・持続性の点で
首都圏の不動産物件が
突出しているため、

(日本の中でも)
首都圏に投資エリアが
集中(フォーカス)することになります。


忘れないうちに
申し上げておくと、

日本の不動産の、
【突発的な環境変化のリスク】として
最大のものは、
もちろん「地震」です。


わたしなら、
【リスク分散】に長けた

すなわち、国・地域
不動産の個数
不動産の用途の『分散』が可能な
REITという型で不動産に投資します。

羽田『新ルート』の
各エリアの細かい【飛行航路】についは、
国土交通省のこちらのページで確認できます。

あ




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