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東日本大震災に関するマネー関連情報(その3)


こんにちは。カン・チュンドです。

今回の東日本大震災によりお亡くなりになられた方々に
哀悼の意を表するとともに、被災された方々に
心よりお見舞い申し上げます。

今回の大震災によって現在、
50万人以上もの方が避難生活を強いられています。

その中には、家を失くされてしまった方々、
居住困難な状況で着の身着のまま、
我が家から離れている方が多数おられます。

現状「このような避難所生活がいつまで続くのか」という、
不安や焦燥感が募っているのではないかとお察しします。

(わたしは阪神大震災当時、
親戚や友人を避難所に見舞ったのですが、
大勢の人々との共同生活は目に見えないストレスが鬱積します..)

本日は住居(不動産)についてお伝えします。
◆ まず、【仮説住宅】についてです。

仮設住宅建設に向けてすでに関係省庁が動いています。
仮設住宅数の要請、3県で3万2800戸】(日テレNEWS24)

―東日本大地震で被災した
岩手・宮城・福島の3県が求めている仮設住宅の数は、
約3万2800戸に上ることがわかった。
国交省は関係団体に対し、
建設資材の調達などの要請を行っている。

国交省はすでに、
約2か月で少なくとも3万戸の仮設住宅を建設できるように
住宅生産団体連合会に対して要請している。

しかし、15日までに仮設住宅の建設要請は
岩手県が8800戸、宮城県が1万戸、
福島県が1万4000戸の計3万2800戸に上った。
国交省は、各県の求めに応じられるよう
さらなる建設資材調達などの要請を行っている。―

仮設住宅そのものは着工から完成まで3週間程度です。
最大の問題は「用地の確保」ですが、
下記のような動きも出ています。
仮設住宅建設に向け国有遊休地リストを提供 財務省

※ ちなみに、阪神大震災は1月17日に発生していますが、
1月27日に仮設住宅の申し込みがすでに始まっており、
最初の仮設住宅入居開始は2月2日でした。

今回の大震災でも、
仮設住宅の建設は急ピッチで進むことが予想されます。

◆ 震災発生時に住宅ローンを組んでおられたケース
(元本の返済が一定期間猶予される可能性があります..)

<3月15日 日経新聞より>
【住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)、
被災者の返済を最長3年猶予】

―住宅金融支援機構は14日、
東日本巨大地震の被災者について、
住宅ローンの返済を猶予すると発表した。

旧住宅金融公庫の融資や民間金融機関と提携した
長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」を返済中の人で、
地震により収入が減った人などを対象に、1~3年の返済猶予に応じる。―

◆ 旧住宅金融公庫でローンを組んでおられる方、
また、金融機関を窓口に「フラット35」を返済中の方は、
住宅金融支援機構サイト
返済に関するお問い合わせ】をご参照ください。

(以下、同サイトから引用)

―住宅金融支援機構東北支店
TEL 022-227-5013
※営業時間は9時~17時(平日のみ)です。
※フリーダイヤル設置を検討中です。

お客様コールセンター
0120-086-353
受付時間 9時~17時
(電話相談は、土曜日、日曜日も実施します。)
※IP電話などで利用いただけない場合
TEL 048-615-0420

また、住宅金融支援機構サイトでは、
返済方法の変更について【具体的な情報】を載せています。

※ ちなみに、阪神大震災発生時は、銀行の住宅ローンおいても、元本の支払い猶予期間を設けたり、
返済期間の延長を実施した金融機関がありました。

取引状況により対応の違いはあると思いますが、
まずは銀行に問い合わせてみましょう

(三大都銀に関しては、サイトを見た限りですが、
三井住友銀行
「住宅ローンのご返済についても柔軟にご相談させて頂きます」
三菱東京UFJ銀行
「ご返済額の変更等についてご相談を承ります」という記述が
確認できます。みずほ銀行は見当たりませんでした..)


◆ 震災発生時に住宅を借りておられたケース

震災によって借りていた家が全壊し、
居住が不可能となった場合、
賃貸借契約は(目的物の消失により)
終了したものと解釈されます。

(東北地方と関西地方で慣習上の違いはあると思いますが、)
実は、阪神淡路大震災ではひとつの「判例」があります。
震災により賃借物件か滅失した場合の保証金返還請求事件
 
上記判例のポイントは2つ。
ひとつは、震災で借家が滅失した場合は、
敷金を差し引くこと(敷引)の適用はないと解釈している点です。

※ 関西では「敷金・礼金」という慣習の代わりに、
「敷金と敷引」という制度が一般的です(特に兵庫県において)

もうひとつは、契約書上で
天災による家屋滅失の場合は敷金を返還しない」という
条項(特約)があったとしても、
これについては無効と解釈している点です。

(※ 兵庫県では、阪神大震災当時、
敷金を賃料の8~10ヶ月程度とするのが一般的でした。
このため、関東、東北地方で一般的な「敷金・礼金制度」とは
単純に比較できない部分があります..)

以下は、あくまで参照情報となりますが、
阪神大震災の年に神戸商工会議所が作成した
震災に関する法律問題Q&A 建物の損壊をめぐって
というサイトです。

(特に、Q5~Q8は参照になるかと思います)
Q5 借家が倒壊または全焼した場合、
敷金は全額返してもらえるのか。

Q6 地震で借家が壊れたので避難所での生活をしているが、
家主が「建物を取り壊すので荷物を早く出してほしい」と
うるさく迫って来る。応じなくてはならないか。

Q7 地震により
(1)借家の全部の一時的使用不能
(2)借家の一部の一時的ないし
恒久的使用不能が生じたときは、家賃は減免されるか。

Q8 ビルの一室を賃借している。
そのビルには「使用禁止」「危険」という札が貼られている。

ビルは傾いてはいないが、
安心してビルに立ち入ることができない状態である。
賃料全額の支払義務はあるのか。

神戸商工会議所
震災に関する法律問題Q&A 建物の損壊をめぐって


◆ ご所有のマンションに住んでおられたケース

震災でマンションが損壊した場合は、
マンションの区分所有者で作る管理組合
改修するかどうかを決定します。

建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したとき
(小規模滅失)は、
区分所有者及び議決権の過半数の賛成が必要となります。

また、建物の価格の2分の1を超える部分が滅失したとき
(大規模滅失)は、区分所有者及び議決権の
4分の3以上の賛成が必要になります。

改修については、
修繕積立金の金額内であれば取り崩しで間に合いますが、
不足する場合は各区分所有者の負担が発生します。

(阪神大震災の場合、
一時金という形で負担が発生したケースが多数ありました)

また、マンションが完全に倒壊してしまった場合、
区分所有者及び議決権の5分の4以上の同意がなければ建て替えができません。
(上記いずれも参照は「区分所有法」)
 
マンション所有者の状況は実にさまざまです。したがって、
意見の集約が難しいケースが発生する恐れがあります。

◆ 不動産の権利証が紛失してしまったケース

地震にともなう津波や火災で、
不動産の権利証(登記済証)をなくしてしまっても、
所有権まで失うわけではありません。 

以下、宮田総合法務事務所サイトより引用です。
権利証を紛失したようですが、再発行してもらえますか?

―権利書の再発行はできません。

以前は、権利書にかわるものとして
「保証書」という制度がありましたが、
現在は不動産登記制度が変わり、
保証書を新たに作成することはできません。

したがいまして、権利書を遺棄・紛失した場合には、
その不動産を処分(売買・贈与・担保に供する)する際に、
下記の2つのうちのどちらかの手順を踏むことになります。

①“事前通知”による申請手続:

⇒⇒⇒まず権利書が無い状態で、
通常どおり登記申請をします。

すると法務局から本人限定受取郵便で通知書が来ますので
(これを「事前通知」といいます)、
この通知書に実印を押印して法務局に返送します。

これにより法務局は、間違いなく不動産所有者に
処分の意思があることを事前に確認できるというものです。

②“本人確認”による申請手続:

⇒⇒⇒登記手続の委任を前提として、
司法書士が真正な不動産の所有者であることの確認をし
(これを「本人確認手続」といいます)、
司法書士の責任においてこれを証明するものです。

司法書士が、自らの職印証明書と共に
所有者本人の免許証等確認書類の写しを添付して
登記手続きをすることで、
権利証を添付したのと同じ効果を得ることができます。―

※ 上記情報の「引用部分」については、わたくしの任意で
太字に変更している箇所がございます。

また上記情報内にはわたくしの「私見」も含まれており、
阪神大震災に関連した記述部分は、法令その他、
当時とは実情が違っている可能性もございます。

(誤りなどがあればご指摘いただければ幸いです…)

◆ 仮設住宅、借家、持ち家に関して
さまざまな措置を受ける上で、
「被災証明書」(罹災証明書)の提示が求められるケースが
ほとんどと考えられます。

(阪神大震災では、罹災証明書は全壊判定、半壊判定、
一部損壊判定という三つの判定基準に分かれました)

状況が今少し落ち着かれましたら、
「罹災証明書」を取得することを心に留めておいてください..。




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