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海外不動産投資とポートフォリオ運用は両立するのか?


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

このブログを読まれている皆さんは
実に多様な投資スタイルを実践されていると思います。

(本当は存在しないのですが)
もし仮に、以下のような【金融商品】が存在したら、
あなたは購入しますか?

ズバリ、

満期なしの
【外貨建て債券】です!


??

この外貨建て債券、
○ 利息収入は「毎月」あり、概ね同じなのですが、

上がる可能性もあり、下がる可能性もあり。
また、ある期間、利息が途絶える可能性もあります。

??

○ この債券を売るときには
譲渡益が生じる可能性も、
譲渡損失となる可能性もあります・・。

??


あっ、それから、

○ この【外貨建ての債券】は、
(日本円でイメージすると)

概ね1,000万円以上であり、
大きなロットで売り買いされます。

「何ですか、それは?」


はい、実はわたしが申し上げているのは、
海外不動産】(実物)のことです。

最近、
海外不動産投資が流行っているようですね。

経済成長が続く国の、
その中でも成長が続くエリアの不動産(実物)に
お金を託すことは、

資産運用の有力な「選択肢」となります。


が、しかし、
このタイプの運用は

一点集中型投資】となります。

まず、【外貨建て】で、
その国の通貨建て資産を持つ、ということ。
(ひとつの国、という集中です・・)

もうひとつは(エリアとしての集中)ですね。


たとえば、
マレーシアの首都クアラルンプールの
Jalan Padang Belia にある

「Marion Condominium」のサウスタワー、
9012号室(2LDK)を、
574,000リンギットで購入するとしましょう。

(当然、円をリンギットに替えることになります)


※ 1リンギット = 31.36円で計算すると、
およそ1,800万円です。

(↑ マンションの名前は【フィクション】ですよ)


これはまさに、

マレーシアという国の、
クアラルンプールの、

Jalan Padang Belia地区の【立地】、
そして【未来の環境】を買うことになります・・。

そうですよね?


わたしは、
世の中の投資スタイルというものは、
ざっくり「2種類」に分かれると思います。


●「これだ!」と一点に絞り込む投資。

もうひとつは、
●「これだ!と絞り込まない」投資 です。

(シンプルですね・・)


前者のほうには、
「この「星」を買うんだ!」というロマンがあります。

【点】に対する投資 ですね。

後者は、
「たくさんの星をまとめて買っちゃおう!」という、
慎重・ざっくり派です。

【面】に対する投資 とも言います。

ここ、重要なのですが、
「どちらがよい、悪い」という問題ではありませんよ。


● 市場(マーケット)を
どのような切り口で捉えるのか、

それぞれが異なった
投資に対する価値観】を持っているだけ・・。

一例ですが、

「これだ!」という
【絞り込み投資】を組み合わせると、
以下のようになります。


たとえば、

○ アメリカのバイオ企業の株を500万円持って、

先ほどの、
○ クアラルンプールの「Marion Condominium」
サウスタワー、9012号室を1,800万円相当で買って、


○ 豪ドル国債(10年物)を300万円分保有し、

あと、
○ スイスフラン預金を合わせて
500万円相当預けている・・。

という資産運用が可能です。

じゃあ、
これだ!と絞り込まない」投資って??

それはもう、ご存じですね。

asset-allocation.jpg


わたしがいつもこのブログで書いている、
インデックス・ファンド、ETFなどで
「ポートフォリオ」を作る投資法です・・。

(インデックス・ファンド、ETFは
たくさんの星をまとめて買っちゃおう」という
典型例です・・)


ひとつだけ実行をお勧めしないのは

ご自身のポートフォリオの中で、

「これだ!」という絞り込み投資と、
「これだ!と絞り込まない」投資 を
ミックスさせてしまうことです


なぜなら、これは
【異なる価値観】が混在することになりますし、

また「ポートフォリオ」の中で
あなたが背中に背負う「リスクの総量」が
計算しづらくなってしまうからです。


さて、話を
1,800万円相当の海外不動産に戻しましょう。

クアラルンプールの1800万円の
マンションを買う際、

資産が3億円ある人(Aさん)と、
資産が2000万円の人(Bさん)の、
【ポートフォリオ的状況】は果たして同じでしょうか?

んー、全然違いますね

Aさんにとって(ポートフォリオ内における)
海外不動産の割合は
「6%」です。

一方、Bさんにとっての投資割合は
「90%」にもなります・・。

Bさん

(まさに、究極の一点投資、です)


あなたがこれから
金融商品(不動産含む)を吟味する際には、

● 常に【全体の一部】として
その金融商品が存在するんだ、
と意識するクセを付けましょう・・。


くれぐれも、
マレーシアやシンガポールや、
タイやフィリピンや

アメリカやフランスや
オーストラリアの「不動産」だけを見て、

ご自身の資産運用を決定しないようにすること。
(特に、不動産は購入単価が高いので要注意です..)


最後に、
不動産投資を勧められる方が
あまり言及されていないこと。

それは、
毎月の【家賃収入】をどうするのか?
ということです。

たとえば、リタイア世代の投資家は
家賃収入を「使っていけば」よいと思います。


しかし、
現役世代の投資家は
この【家賃収入】をどうするのでしょう?

1.結局、遊興費として使ってしまう?

2.投資信託など、別の運用の原資にする?

(2.の例は、弊所のカウンセリングで
複数のお客様から実際の例としてお話を伺いました・・)

当オフィスは、
不動産からの家賃収入を、
(たとえば)投資信託の購入に充てることに
賛成しません・・。

リスク資産から得た「果実」で、
またリスク資産を購入するのは
【リスクの二重取り】になるからです・・。


3.更なる不動産投資のためにストックしておく?
これも、2.と同じでお勧め致しません。

どんどん不動産というアセットに
ポートフォリオが集中していくことになりますね。


● 資産運用を考える際に、
ニワトリ(資産そのもの)を買って、
定期的にタマゴ(定期収入)を
もらうことが【運用の目的】なのか・・、


それとも、
タマゴ(定期収入)は要らないけれど、
ニワトリ(資産)そのものを大きくすることが
【運用の目的】なのか・・、

ここをしっかりしっかり吟味してから、
行動を起こされるべきでしょう・・。


【参照記事】
高田馬場の中古ワンルームマンションと新興国株式インデックスファンドの比較

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