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REITの宿命、3つ挙げます。 その1)


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

@えー、今年はかなり
『花粉症』に苦しめられております・・(-_-;)
(あなたは大丈夫ですか?)

さて、
最初に申し上げたいのですが、
不動産という実物資産が
【有価証券】(REIT)に生まれ変わり、

証券取引所で取引されるようになった、
その【効用】はとても大きいと思います。

reits1-269x300.jpg

元来、不動産って
ちょっと特殊な資産でしたよね・・。

○ 取引単価が高い。
○ 管理が手間である。

○ 毎日値段が付かない。
(公正なプライシングをしてくれる
【マーケット】すら、存在していない)

○ 取引価格の妥当性が不透明。
(かつ、過去の成約価格推移のデータなどが
蓄積・公開されていない)

○ 無駄で慣習的なコストが多すぎる。
(仲介手数料、各種税など・・)


世の中に
REIT(不動産投資信託)が登場して、

私たちが不動産に投資する際の
『ハードル』が下がったことは間違いありません。
(また透明性も向上しました・・)


しかし、
『ポートフォリオ運用』を
行う私たちにとって、

REITという資産を理解する際には、
それなりの注意が必要なのです。

● REITの宿命、その1

価格変動は(思ったより)大きくなります。

ハイ、これ、事実です。

REITとは?
『不動産のファンド』ですよね?

大きなフクロの中に
たくさんの不動産を組み入れ、

そのたくさんの不動産から
毎月入ってくる『賃料収入』が
リターンの源泉となるわけです。

だとしたら、
「けっこう債券的な性格が
強い商品じゃないか・・」と

思ってしまいます。

フムフム。

たとえば、REITが
30のオフィスビルを所有していて、

building-science-city.png

各オフィスビルに
30のテナント(企業)が入っていれば、
それだけで、900の賃貸借契約があるわけです。

(900種類の『賃料収入』があるということ)

この状態で、
一挙にテナントが抜けて
「入居企業が600になっちゃいました」って、
ちょっと考えにくいですよね?

また、賃料収入そのものも、
いきなり半分になったりとか、
(逆に)いきなり1.5倍になったりとかも、
考えにくいです・・。


ところが、です。

REITの賃料収入の【安定性】と比べて、
REITの【価格】(市場価格)は
ぜんぜん安定していません。


REITは
株式市場に上場する『銘柄』であるため、
株式市場の動向に強く影響を受けます

REITの【価格の振れ幅】は、
(私たちの印象より)
ずいぶんと大きいのです。


秋田銀行さんの
以下の資料をご覧ください。

資産によって大きく異なる値動き
2000年~2010年の各資産の年間リターン


tousi_hajimete_point0602.gif

世界REITの「1標準偏差」、
つまり、リスクの大きさは、
ナント株式よりも大きくなっています。


(ここ、もっと驚くところですよ!)


あるいはもっとミクロの視点から
見てみましょう。

日本のREITの老舗
日本ビルファンド投資法人(8951)と、
TOPIX(東証株価指数)の
過去10年のリターンを比べてみますと・・。

CDTLSNH4.png

ナント8951のほうが、
TOPIXより値動きが大きいです。

それに値動きの仕方も
けっこう似通っていますね・・。


『ポートフォリオ運用』にとって大切な、
値動きが異なる度合いの大きさ、
つまり、【相関関係の低さ】でいうと、

株式とREITは(そんなに)
相性が良いとは言えません・・。


(ただ、このふたつの資産を
併せて保有する意味がないわけではありません。

まったく同じ値動きをするわけではないですから、
株式、REITの組み合わせで、
ポートフォリオ全体の【リスク】は、
その加重平均より小さくはなるわけです・・)


さて、
株式とREITの【相関関係の高さ】は
アメリカでも同様のようです。

米国REIT ETFの老舗、
「スパイダー ダウジョーンズ REIT ETF」(RWR)と、
S&P500の、2001年来のリターンを比較した
チャートがこちらでご覧いただけます。

累積リターンは
RWRが128.4%、
S&P500が103.41%となっています。

価格変動の振れ幅(リスク)を見ても、
REIT ETFのほうが大きいですね。


チャートからは、
REIT ETFのほうが
株式市場よりも幾分早く
その価値が上昇し、

かつ、株式市場よりも幾分早く
下落する傾向があることが読み取れます。


(何よりも)あなたはまず、
~REITの価格変動の振れ幅(リスク)は、
株式よりも大きい。~

という意外な事実を
受け止める必要があるのです・・(続く。)

◆ 関連記事
【REITの宿命、3つ挙げます。 その2)】

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