その不動産投資、契約する前にちょっと考えてみて!
こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。
かつて不動産会社に勤めていた人間として、
不動産投資の魅力はよーく分かります。
(はっきり言って、ワクワクします)
不動産との『めぐり会い』って、
「もしかして、
この人が運命の人?」みたいな、
異性との出会いに似ている面があるのです。
実際、
物件情報を見ていると、
どこかウキウキしてくるもの・・。
「なんせ一階コンビニだし。
しかもセブンイレブン!」
「エントランス、外壁のデザインのお洒落さ!」
「このウォークインクローゼットの広さってすごくね?」
ひとつひとつの不動産の、
キュートなところを探せば、
2つ3つは自然に浮かんでくるはず・・。
しかし、こと『投資』として
冷徹した目で見ると、
不動産投資の要は、
たった2点に集約されます。
それは、
【どこの】不動産を
【いくらで】買うか。
つまり、
【場所】と【値段】です・・。
【どこの】×【いくらで】
これって
深読みすれば、
不動産は【いつ買うか】が
もっとも重要なファクターであることが
分かります。
すなわち、
〇 ロケーションが良い場所に
物件がそこそこあるとき。
かつ、
〇 値段が比較的安い
(= 粗利回りが高い)とき。
それって↑【どんなとき】ですか?
そう、今とは正反対で、
不動産市況がとても暗いときですね。
(そういうときが、
不動産投資のチャンスなのです。
ワタシはしませんが・・(-_-;)
今は、
所有する不動産を売る時ではあっても、
買うときではありません。
なぜなら、
【どこの】×【いくらで】
の方程式に従うと、
〇 立地がよい物件が枯渇し、
かつ、
〇 不動産の価格が
高くなってしまっているためです。
お客様のご資産状況を拝見する中で、
埼玉や千葉あたりの
収益物件を所有する人が、
ここ1、2年で増えたと実感しています。
(物件数が減ってきたため、
東京以外にも食指が動いたのだと思います)
また、最近は収益用の「新築アパート」の
CM、宣伝などが盛んに行われていますが、
これなど不動産投資ブームの
末期的症状ではないでしょうか・・。

【どこの】×【いくらで】
の方程式に従うと、
不動産投資では、
物件の『情報』が命であることが分かります。
(たとえば)
ワタシが収益不動産を買うためには、
『売りに出す人(売主)』が必要です。
誰かが、
それも、
そこそこロケーションが良い場所の
不動産を所有する人が、
買い手にとって、
【魅力的な価格】で
売りに出すようだ、という
垂涎の的になるような『一次情報』に、
いちばん近いのは
いったいどんな人なのでしょうか?
もちろん「業」として
不動産を扱う人であったり、
信用情報にアクセスできる
銀行をはじめとした
金融関係者であったりするわけです。
あなたはこのような、
「一次情報」からどれくらい遠いですか?
さまざまな会社が
「弊社は独自のルートで・・」
「新鮮な物件情報をお届け・・」と
謳っていますが、
「一次情報」
↓
「卸し情報」
↓
「一般情報」
↓
と情報が拡散する中で、
たとえば、
去年の4月くらいから、
不動産投資の活動をし始めた
ふつうの会社員のAさんに、
果たして
「一次情報」「卸し情報」のような
価値ある情報が降りてくるでしょうか?
(今は、【需要】と【供給】のバランスで
云うと、需要 > 供給 の時期でもあります・・)
今、あなたが見ている物件情報は、
「一般情報」であり、
あなたは「卸し情報」「一次情報」に
アクセス出来た何十人、何百人という人が
売買契約を成立させたあとの、
情報にアクセスしているのです。
不動産投資の『闇』は、
この、著しい『情報の非対称性』にあります。

今もし、あなたが能天気に
「いやあ、物件がなかなかないんだよね。
でも、早く不動産投資始めたいから、
【どこの】×【いくらで】
でいうと、
場所は関東一円にうんと広げて、
価格についても
利回りが「○%」くらいに下がってもOKとして、
とにかく買おうと思っているんですよ。」
と考えていたら、
どうかホットココアでも飲んで
一度大きく深呼吸をして、
大手を振って
不動産投資を【見送られる】ことを
お勧めします・・。
不動産投資はまさに
ゼロか100の一点集中投資であり、
投資のスタート時点も「一点」のみなのです。
たとえば、
【どこの】×【いくらで】で妥協を重ね、
1200万円の物件を買ってしまったら、
(もう)1200万円分の投資が確定してしまうわけです。
不動産は、
投資信託のように、
小口に分けて買うことはできません・・。

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