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REITとは、タテモノ稼働法人のこと


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

最近、REIT
不動産投資信託)について考えています。

REITは、
ここ20年のうちに出来た、
いちばん若いアセットクラス(資産)
と云えるでしょう。


(あっ、米国、豪州では
40年以上の歴史がありますが、
実はこれって例外的です。)

ヨーロッパ、アジアなど
ほとんどの国でREITがスタートしたのは
2000年以降の話なのです。
(日本では2001年から・・)


ではなぜ、
不動産という『実物資産』を
わざわざ【有価証券化
させようとしたのでしょう?

要は、株式会社と同じです。

〇 資産の透明化を図る。
〇 もっと頑張ろうという、
インセンティブを与える。


数多の個人、法人が、
自分たちで「建物」を
なんとなく所有しているだけでは、
【頑張り】にも限りがあります。


賃料という収益が得られる
建物(タテモノ)を
いくつも集めてきて、

ひとつの束にして
投資法人』として上場させ、

(上場するからには)
収支のこと、資産・負債のこと、
収益のことをみんな開示しますよね。

それを頑張りのエネルギー源とする。

また、
同じような建物(タテモノ)を
合同で運用管理することで、
効率化を図る。
(資金調達もしやすくなります・・)


あるいは、(上場すれば)
その『投資法人』(REIT)の
価値(株価)が常に提示され、

マーケットで
(いつでも時価で)
売り買いされるので、
透明性』が高まります。

要は・・、
REITって、
タテモノ(建物)の稼働に特化した
法人【会社型の投資信託】なのです。


ポイントは二つ。

〇 たくさんのタテモノを束ねている点と
〇 上場させている点でしょう。



building-science-city.png


それが今では(日本で)
59本も上場しています。

あっ、間違えました・・。

まだ、たったの、59本です。

不動産の
『実物資産』⇒『有価証券化』の流れは、

ミステリー小説でいうと、
まだ「前書き」の段階でしょう。

(仮に1本のREITに
50個の不動産が入っていると仮定しても、
2950個の建物しか、入っていない・・)


J-REIT.jpの、
J-REIT保有不動産の用途別比率】
見てみると、

59本のREITが
どんな用途の建物を保有しているかが
分かります(12月末現在)


オフィス 43.6%
商業施設 18.9%
住宅    15.5%
物流施設 13.4%
ホテル   6.9%
ヘルスケア0.7%
その他  1.0%



初期のREITの状況を
よく覚えている人間から見ると、

「ずいぶんオフィスが減って、
その他の用途が増えたなあ・・」


という印象。

ポイントはどこかというと・・
住宅が15%ほどしかない、ということです。


わたしは
日本の『住宅市場』の未来には
暗いイメージしか持っていませんが、

日本のREITの8割以上は
商用不動産】なのです。←ココ、重要!

建物(タテモノ)とは
いったい何ぞや?

それが建つ「場所」と、
「時代」によって、

いちばんフィットする中身
= 【用途】に変幻するもの・・。



私見ですが、
これから先、商業施設、物流施設、
ホテル、ヘルスケアなどの
【伸びしろ】は大きいと思います。 

今から20年後、
短大、大学の施設などは
かなりの数が(廃校になってしまい)、

建物の転用を
求められることになります。


daigaku_toudai.png

そこには
ヘルスケア(病院、介護施設、
シニア用マンションなど)型の
タテモノが、
多数建っているのではないでしょうか。


もうひとつ、有望なのが
「ホテル」「旅館」「リゾート型ホテル」です。

21世紀は観光が
日本の基幹産業になります。

その際、
エンターテインメント(商業施設)と
宿泊施設(ホテル・旅館等)は、
欠かすことが出来ません。

(もっともポテンシャルが高いのは、
リゾート型ホテルだと思います)


また、こちらのPDFは、
7月末時点のデータなのですが、

58本のREITのうち、
『商業・物流等』のREITが
すでに23本を占めています。

ちょっと荒唐無稽に
聞こえるかもしれませんが、

別に、「お寺のREIT」が出てきても、
ぜんぜん不思議ではありません。
(収益は拝観料、護持会費などです)

また、アメリカのように
携帯電話の基地局に特化した
REIT
も組成可能でしょう。

あるいは、
製造工場に特化した「工場REIT」も
十分考えられます。

そして、今から20年後、
自動運転のクルマが普及し、

かつ、それらを
「シェア」する社会が訪れれば、
膨大な駐車場スペースが
余ることになります。


(これらを↑どのように生かしていくのか?)


★ 不動産が【有価証券化】されることで、
硬い資産が、
より柔らかく、より柔軟になるのは
間違いないでしょう・・。


(機動性を持って、
「適材適所」に近づいていくのです。)

時代に合った建物(タテモノ)の形を
見つけ、収益を上げることが出来れば、
REIT市場はこれから大きくなる
可能性を秘めています・・。

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