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不動産の価値は『価格』ではなく、『賃料』に反映されます


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

個別相談を行っていると、
(メイントピックではないのですが)
不動産の相談」が絡んでくる場合が
しばしばあります。

不動産の売り買いを考える際、

ふつう
「この不動産の価格はいくらか?」
をチェックすると思います。


⇒ ここに、
『資産の価値』を見い出そうとするのですね。


わたしも
不動産のチラシを見るのが好きなので、

あのエリアの、
この手のマンションは、

「フムフム。
今これくらいの値段で出ているんだ・・」とか
思ったりします。


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でも、ちょっとだけ注意が必要かも・・。

「不動産価格」は文字通り、
不動産市況の影響を受けます。

わたしは、

〇 周期的な特性を持つ
「不動産市況の一現象としての価格」と、

〇 その不動産が持つ「根源的な価値」は
分けて考えるべきだと思います。


身近な例でお話ししましょう。


JR山手線の田町駅を降りていただくと、
西口側が「三田」
東口側が「芝浦」となります。


わたしは(チラシだけでなく)
よく近辺の物件情報をネットで見ますが、
(まあ、趣味のようなもの・・(^^)

たとえば、JR田町駅から、

〇 同じくらいの距離で、
〇 同じくらいの築年数の、
同程度のグレードのマンションの【賃料】を、


「三田」と「芝浦」で比べたりします。


25986b14.jpg


どちらのほうが、
「1坪当たりの賃料」が高いと思いますか?

(実は)三田のほうなのです。


なるほど、
不動産の売り出し価格では、
芝浦のタワーマンションなど、
かなり「高値」になっているケースがあります。

しかし、これは
現在の不動産市況の影響を受けています。


あなたがもし不動産をお持ちなら、

「今、同じ場所で
売りに出されている不動産の価格」より、

「この不動産を貸しに出したら、
いくら家賃が取れるかという賃料
」を
重視すべきでしょう。


なぜなら、
(貸しに出した場合の)【賃料】のほうが、
その不動産の本源的価値を映し出すためです。


ここから
「賃料」と「価格」の違いについて
考えてみましょう。


publicdomainq-0012566wlj.jpg


たとえば仮に、
Aというマンションの価格が
3割ほど下がってしまったとしましょう。

でも、
家賃が3割も減るわけではありません。

もっと厳密に云いますと・・。

仮に、
Aマンションの不動産価格が、
2020年から2023年にかけて
3割ほど下がったとしましょう。

あなたは2015年頃から、
Aマンションをずっと賃貸に出しています。


ちょうど2022年に
賃借人が変わり、
別の賃借人と
新たな賃貸借契約」を結んでも、

不動産価格の下落ほどには、
成約賃料は下がらないでしょう・・。

ここ、伝わっていますか?)


逆もしかりです。

不動産市況が
バブルの様相を帯びてきて、
Aマンションの不動産価格が高騰しても、

同じ比率で
お家賃が高くなるわけではありません。


「成約賃料」とは、
そのエリア、
その不動産の、

向こう5~7年程度
根源的な価値を映し出す「物差し」
だとわたしは思います。


逆に、
不動産の売り出し価格は、
今現在のマーケット市況に従おうとする
遅行指数」の側面があると思います。


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個人のマネープランニングにおいて、
不動産をどう扱うかは大きな課題となります。

たとえば、

〇 所有する不動産を売るのか・・
(それとも)賃貸に出すのか・・。

あるいは、
住み替え先の不動産は、
〇 借りるのか・・
〇 それとも購入するのか・・。


これらを、
ご所有の他の金融商品、預貯金等と
照らし合わせて決定するには、

お客様自身の年齢、家族構成、
ご収支、ご資産の状況、
もっとも重視していること、
軽視してもよいことなど、

さまざまな要素を、
【複眼的】に把握する必要があると考えます。

あ




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