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マンションはこれから初代の寿命がやって来ます


こんにちは。
インデックス投資アドバイザーの カン・チュンド です。

港区の青山界隈を歩いていると、
レトロなマンションにいくつも出くわします。

たとえば、
こちらの「秀和青南レジデンス」。


19E3J2VC.jpg


おしゃれですね・・。
築は昭和43年です。

人間でいうとちょうど「50歳」!
(そう、ワタシと同じ年齢なのです(^^)

日本で本格的にマンションが建ち出したのが
昭和50年代ですから、
これから5年、10年と経っていくと、

次々と築50年を迎えるマンションが
増えてきます。


これって別の視点から見ると?

この日本で
マンションという建物が普及して、
まだ40~50年程度しか経っていないということ!

【そう、
ほとんどのマンションは「初代」なのです】



ちょっとこんな【発想】をしてみませんか?

もしも、
マンションという建物の住人が
たった一人」だったら・・。


その人のライフステージに伴って、

誰かに売る、
誰かに貸す、
大規模な補修を施す。
(1回目、2回目・・)

でも、
長い年月が経って
(もう)いろいろあって、

結局、建物の老朽化が激しくなり、
その時点での所有者が
建物を解体して、

〇 更地にして売る。
〇 建て替える。
(自分で住む。誰かに貸す。誰かに売る。)


ということになるでしょう。

フム。


これ、
一戸建て』なら出来ますね。


でも、マンションという資産は
そう単純ではありません。

実際、
マンションという資産の所有者は
何十人にもなります。

正確にいうと、
マンションの所有権とは、

「専有部分」
プラス、
「共用部分」(共有持分権)
プラス、
「敷地権」(共有持分権)

の【3点セット】なのです。


この3点は分離できません・・。


超長期の『時間軸』で見た場合、
マンションという資産は基本、

〇「建て替えるか」
〇「建て替えないか」

このふたつの道に
分かれるしかありません。


もちろん、
マンションの資産価値を
維持・発展させていくためには、

早い時期から
【建て替えの準備作業】を行って、
実際、建て替えたほうがよいわけです。


(なぜなら、築67年で
なんとか建っているより、
建て替わったマンションのほうが
資産価値が高いわけですから。)

が、
これが、なかなか難しい。

なぜなら、
何十人、何百人という
所有者の状況は実にさまざまで、
意見集約』が難しいためです。


E7B6B1E5BC95E3818D.jpg


(ところで、)

これまで、
この日本という国で、
いったい何例ぐらい、

マンションの「建て替え事例」は
あるのでしょうか?


国土交通省のこちらの資料(PDF)、

「マンション建替えの実施状況」
(平成 29年4月1日現在)によると、

日本全国でこれまで
マンションの建て替えは、
270件にも届いていないのです。


(すっ、少ない・・)


無題


しかも、
資料にある通り、

「マンション建替法によらない建替え」が
多数を占めています。

おそらく、
建て替え事例の『典型』は

余っている容積率で建物を高層化し、
増えた住戸を売却した資金で
建て替え費用を賄ったケースと思われます。


これって、
とっても幸運な事例なのです・・。

(★ 換言すると、
ふつうの『建て替え』が
いかにハードルが高いかが分かります。
⇒ 特に「お金の問題」!


今、マンションの総戸数は
644万戸です(2017年末)

そのうち、約106万戸

昭和56年以前の、
いわゆる旧建築基準法の
耐震基準で設計された
マンションであるとされています。

あと13年も経てば、
昭和56年築のマンションも満50歳を迎えます。


多くのマンションは
建て替えの費用まで考慮して
管理費や修繕積立金の設計は
していないでしょう。

そう遠くない未来、

所有者の意見集約が出来ないまま、
また、修繕のお金も尽きてしまった
築60年、70年のマンションが
日本全国で増えていくような気がしてなりません。


マンションは
いつかは買い換えることを前提に
所有すべき資産なのかもしれません・・。

あ



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