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不動産の価値の源はどこにある?


こんにちは、
インデックス運用アドバイザーの カン・チュンド です。

元来、不動産の価値は何で決まってきたかというと、
(実は)【おこめ】です。
??

(少しタイムスリップしますよ・・)
あなたは2,000年前の日本にいます。
みんな米作りに励んでいますね。

そこかしこに、
いろいろな田んぼがありますが、

同じ100㎡の 田んぼ でも、
「お米がたくさん取れる場所 と そうではない場所」があります。

水はけがよい・悪い、
陽当たりがよい・悪いなどの条件の違いで、

Aという田んぼでは 年間 200kgの【おこめ】が取れますが、
Bという田んぼでは 年間 100kgの【おこめ】しか取れません。
(どちらも100㎡の広さですよ)

どちらの土地の方が 価値が高いですか?
(Aですね・・)
この場合、【おこめ】を【こむぎ】と置き換えても構いません。

昔から、単位面積当たりで
「農作物がたくさん取れる場所」が、
価値のある場所 =【土地】とされてきたのです。   

これが、不動産の価値の源 です。

その 不動産(土地 or 建物)が、
どれだけの「収益」を生み出すかによって、
その【価値】が決定するのです・・。

(今日では 収益還元法 と呼ばれています)

2,000年前の 農耕社会 では、
建物より「土地」が生み出す 収益 の方が
ずっと大きかったのですね。

ところが、21世紀の今日では、
土地より「建物」が生み出す 収益 の方が圧倒的に大きいです。

(なるほど、そこに土地があるだけでは、
駐車場か、資材置き場としてしか活用できませんね)

不動産の価値は、
【そこに どんなモノが建っているか】
【その建物が どれだけの収益をもたらすのか】

によって決まるのです。

たとえば 一棟のオフィスビル や、
商業施設 でイメージすると分かりやすいですね。

○△ビルは、月に ○○○万円の賃料収入があります。
□□ショッピングセンターは、
月に ○○○万円の賃料収入 と
各店舗の売上げ高 の ○% の収入があります、

というように・・。

ヒト、モノがたくさん集まり、
より多くの収益を稼ぐことができる不動産が、
より高い価格で取引される不動産なのです。

(それは、ホテルでも、デイケアセンターでも、
パチンコ店でも同じです・・)

「でもカンさん、マイホームとかはどうするの?」

はい、マイホームの場合も、
< もし人に貸したら、いくらぐらいの賃料が取れるのか?>
という観点から、その不動産の価値が決定します。

いや、もっと正確にいいますと、
< もし人に貸したら、いくらぐらいの賃料を
取り続けることができるのか?> でしょう。

「じゃあ、不動産の値段が上がるって どういうこと?」

はい、不動産の価格 は、
その不動産から得られるであろう「収益」が、
これから伸びるという「期待」をもとに、上昇するのです。

ご注意)

収益が増える期待 から、不動産の価格が上昇するのであって、
不動産の価格が上がったから、収益が増えるわけではありません・・。

さて、今申し上げたことは、
いわば「教科書的な解説」です。

実際のマーケットでは(教科書の枠を超えて)
不動産の価格は大きく上下します。

イギリスの「フィナンシャル・タイムズ」は
最近 動画 の情報を充実させているのですが、

John Authers という記者が、
4月2日付けのビデオで、
イギリスの住宅バブル」(英語)
について述べています。

※ クリックすると音声が流れる動画となります。

まず、イギリスとスペインについて、
1995年からの住宅価格高騰を示すグラフの中で、
アメリカよりもピークアウトが遅れていることを示唆しています。
 
次のグラフでは、1984年からの
イギリスの住宅価格の推移が示されており、

その中で、「前回のピーク時には、
住宅価格が年収の約5倍に達していたが、
今回は住宅価格が年収の6倍近くに達してピークアウトした模様だ」
と述べています。

おそらくアメリカと同じように、
イギリスでもこれから不動産価格が下落するでしょう。

経験則からいいますと、
不動産のピークアウトは、株式のそれより
【少し遅れて】表面化します。

株式は、株式市場という「マーケット」を通じて
すぐに現金化できますが、
不動産はそうはいきません。

皆が「売らないと・・」と思い始め、
売却を準備し、実際に売却を行う人が増え始めると、
不動産価格の下落に拍車がかかります。

そして(株式と異なり)
不動産の購入に関しては「借り入れ」が絡んでいますので、

不動産価格の下落は、金融機関に大きな影響を及ぼすのです。
(評価損の発生 → 資本の毀損 ですね)

昔からいいます。
「山高ければ、谷深し」と・・。

不動産価格の下落は、
短期的に見ると、不良債権を増加させ、
金融マーケット全般に大きな影響を与えますが、

長期的にみると、金融マーケットが
【健全な姿】に戻る きっかけ となるのです。

先ほどいいましたね、

不動産の価格 は、
その不動産から得られるであろう「収益」が、
これから伸びるという「期待」をもとに、上昇するのです、と。

膨らみすぎた「期待」が修正され、
金融マーケットが オトナの分別 を取り戻すことは、
長期的には【よいこと】なのです・・。

(私見ですが、マーケットの回復場面においても、
株式の上昇が、不動産のそれに先行する可能性が高いと
わたしは思います)


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